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Riferimenti normativi

I seguenti articoli sono stati abrogati dall'art. 14 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. Restano tuttavia in vigore per quanto riguarda il calcolo del canone di locazione degli alloggi di Edilizia residenziale pubblica soggetti alla legge regionale n. 10/1996 (vedi art. 18 della legge regionale n.10/1996).

Art. 12 - Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione

Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85% del valore locativo dell'immobile locato.
Il valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo.
Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'art. 15.
Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione.
Se l'immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo del 30%.
Le suddette modalità si applicano fino alla attuazione della riforma del catasto edilizio urbano.

Art. 13 - Superficie convenzionale

La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi:

1. l'intera superficie dell'unità immobiliare;
2. il 50% della superficie delle autorimesse singole;
3. il 20% della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
4. il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
5. il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore;
6. il 10% della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unità immobiliare.
   detratto il 30% dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1,70.

Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a).
Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:

1. 1,00 per l'unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;
2. 1,10 per l'unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70;
3. 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46.

I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell'art. 21.

Art. 14 - Costo base

Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione è stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, è fissato in:

1. L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio;
2. L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna.

La data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata.

Art. 15 - Coefficienti correttivi del costo base

I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile.

Art. 16 - Tipologia

In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente:

1. 2,00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1);
2. 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2);
3. 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3);
4. 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4);
5. 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5);
6. 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6);
7. 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7);
8. 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11).

Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio, delle rifiniture dell'unità immobiliare locata nonché degli impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.

Art. 17 - Classe demografica dei comuni

In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:

1. 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti;
2. 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti;
3. 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti;
4. 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti;
5. 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti;
6. 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti.

Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT.

Art. 18 - Ubicazione

In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente:

1. 0,85 per la zona agricola;
2. 1 per la zona edificata periferica;
3. 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico;
4. 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola;
5. 1,30 per il centro storico.

I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge.
Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell'art. 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti:

1. 0,85 per la zona agricola;
2. 1 per il centro edificato;
3. 1,10 per il centro storico.

All'interno delle zone di cui alle lettere b ), c ) ed e ) del primo comma ed alle lettere b ) e c ) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati.

Art. 19 - Livello di piano

In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti:

1. 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato;
2. 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno;
3. 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all'ultimo piano;
4. 1,20 per le abitazioni situate al piano attico.

Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.

Art. 20 - Vetustà

In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente:
a ) 1% per i successivi quindici anni;
b ) 0,50% per gli ulteriori trenta anni.
Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell'unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.

Art. 21 - Stato di conservazione e manutenzione

In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti:

1. 1,00 se lo stato è normale;
2. 0,80 se lo stato è mediocre;
3. 0,60 se lo stato è scadente.

Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unità immobiliare:

1. pavimenti;
2. pareti e soffitti;
3. infissi;
4. impianto elettrico;
5. impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6. impianto di riscaldamento;

nonché dei seguenti elementi comuni:

1. accessi, scale e ascensore;
2. facciate, coperture e parti comuni in genere.

Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unità immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unità immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari.
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti.

Art. 22 - Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975

Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Il costo base di produzione è determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto:

1. dei costi di produzione dell'edilizia convenzionata;
2. dell'incidenza del contributo di concessione;
3. del costo dell'area, che non potrà essere superiore al 25% del costo di produzione;
4. degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.

Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a ), b ) e d ) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell'immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra si tiene comunque conto del valore dell'immobile accertato ai fini dell'imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti.
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell'art. 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.

Art. 24 - Aggiornamento del canone

Per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75% della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.

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