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 I condomini
Quando un edificio è a “proprietà mista”, cioè non appartiene a un solo proprietario ma a più proprietari, si dice che è un “condominio”.
Nei fabbricati con più proprietari si costituisce il condominio, secondo quanto previsto dal Codice civile.
La nomina dell’amministratore di condominio è facoltativa nel caso in cui ci sia un numero di proprietari inferiore a cinque; è obbligatoria laddove il numero di proprietari sia superiore a quattro.
La predisposizione del regolamento di condominio è facoltativa nel caso in cui il numero di condomini sia inferiore o uguale a dieci; è
obbligatoria laddove il numero di condomini sia superiore a dieci.
L’ATER di Venezia ha predisposto uno schema-tipo di Regolamento edifici/condomini, che propone all’assemblea condominiale.
Il Regolamento disciplina l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le procedure di costituzione e di funzionamento del condominio, le innovazioni che si possono apportare.
Nei condomini, l'inquilino assegnatario:
- deve rivolgersi all'amministratore per tutti i problemi inerenti la gestione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio;
- ha diritto di voto, in luogo dell'ATER, per tutte le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi a rimborso, compreso il riscaldamento; per tutte le altre deliberazioni condominiali provvede l'ATER attraverso i propri rappresentanti;
- deve versare direttamente all'amministrazione condominiale le spese per la gestione dei servizi comuni;
- deve rispettare il regolamento interno condominiale, così come approvato dall'assemblea, oltre ovviamente al Regolamento per gli inquilini.
Specifici “Limiti all’uso della proprietà comune” sono stabiliti dall’articolo 14 del Regolamento edifici/condomini, con una casistica più dettagliata, riportata in questo sito nella pagina “Norme d’uso delle parti comuni”.
Spetta all’assemblea condominiale regolamentare tipo, colore e sistema d’applicazione delle tende da sole che vengono ad insistere su parti comuni dell’edificio. Tale scelta sarà vincolante per ogni condomino e inquilino. Nel caso sia previsto dai regolamenti edilizi vigenti nei comuni, si dovrà richiedere la concessione edilizia per variazione prospettica.
Gli assegnatari che si rendano morosi nei confronti dell'amministratore condominiale sono considerati a tutti gli effetti inadempienti degli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
In caso di esecuzione di lavori straordinari ai fabbricati inseriti nei Piani di vendita, gli assegnatari che li acquistino ai sensi della legge n.560/1993 dovranno rimborsare all’ATER le spese di manutenzione effettuate dopo il 1° marzo 1994, secondo quanto previsto dall’art. 4, comma 4 della legge n.136/1999.
Qualora gli inquilini si assentano per qualche tempo lasciando disabitato l’alloggio, dovranno provvedere alla chiusura delle prese di acqua, di gas e di elettricità e saranno tenuti ad indicare per iscritto all’amministratore del condominio il recapito del detentore delle chiavi per il caso si verificasse la necessità di accedere nei locali. Il condomino o inquilino si assume piena responsabilità per le eventuali conseguenze dovute all’omissione di tale comunicazione.
L’assemblea condominiale
Almeno una volta all’anno deve essere convocata l’assemblea ordinaria dei condomini. Su richiesta di almeno due condomini/inquilini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, potrà essere convocata un’assemblea straordinaria.
L’ATER presenzia alle assemblee condominiali solo nel caso in cui sia titolare di una quota millesimale superiore a 499/1000. Laddove l’ATER possieda una quota millesimale tra 400 e 499/1000, presenzierà alle assemblee condominiali solo in previsione di lavori di straordinaria manutenzione. Se la quota millesimale di proprietà dell’Ater risulta inferiore a 400/1000, l’Azienda presenzia alle assemblee condominiali solo laddove lo ritenga opportuno e necessario.
L’assemblea nomina e revoca l’amministratore del condominio e può nominare uno o più condomini per assisterlo nella gestione condominiale (“capi scale”).
Le spese necessarie alla conservazione e all’uso delle parti comuni e alla realizzazione delle innovazioni deliberate dall’assemblea sono sostenute dai condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Le spese relative alle singole scale (ascensore, luce scale, manutenzione e pulizia scale) sono suddivise per metà in base al valore dei millesimi di proprietà e per metà in base all’altezza dei piani.
L’onorario dell’amministratore di condominio, le spese di cancelleria e quelle per la tenuta del conto corrente bancario o postale sono suddivise in parti uguali tra l’ATER e l’assegnatario/inquilino.
Il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione. Non può neppure sottrarsi al contributo per gli interventi straordinari di conservazione delle parti e impianti comuni.
L’intero complesso edilizio dovrà essere assicurato con polizza “globale fabbricati” stipulata dall’ATER o dall’amministratore per gli immobili alienati a terzi.
Responsabile di tutte le pratiche concernenti la gestione condominiale è il @ Settore autogestioni e condomini.
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